建て替えるのが難しいマンションには、建物と敷地をまとめて売る道があります。2026年4月施行の改正で、この売却の決議は区分所有法に置かれ、認定を受けていなくてもできるようになりました。
月島 ルナ
建て替えるお金が集まらないマンションは、どうすればいいのぉ？
久世 環 先生
土地ごと売って住み替える方法があるの。
区分所有法の建物敷地売却決議よ。
原則として、区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上で決めるの。
御影 凛
以前は、特定要除却認定を受けたマンションだけができる、マンション敷地売却決議でしたね。
久世 環 先生
そう。
2026年4月施行の改正で、認定がなくても、どのマンションでも決議できるようになったの。
耐震性の不足などの事由に当たれば、各4分の3以上に下がるわ。
決議のあとの実務は、マンション再生円滑化法のマンション等売却組合が担うのよ。
赤松 まい
じゃあ、認定の制度はなくなったの？
久世 環 先生
いいえ、名前を変えて残っているわ。
特定行政庁の除却等の必要性に係る認定、略して要除却等認定よ。
マンションの管理者などが申請するの。
御影 凛
認定の理由には、どんなものがありますか。
久世 環 先生
耐震性の不足、火災に対する安全性の不足、外壁などの剥落による危害のおそれ、給排水管などの腐食、バリアフリー基準への不適合の5つね。
御影 凛
認定を受けると、どんな特例が使えますか。
久世 環 先生
建替えや更新をするときに、特定行政庁の許可で、容積率と高さの制限が緩和されるの。
団地では、認定を受けたマンションを除却するための敷地分割決議もできるわ。
こちらは各4分の3以上よ。
確認クイズ
建物敷地売却決議に必要な賛成割合として、原則として正しいものはどれか。
- 区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上
- 集会に出席した区分所有者及びその議決権の各過半数
- 集会に出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上
- 区分所有者全員の同意
こたえを見る
正解: 1. 区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上
正解は1。建物敷地売却決議は、原則として区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上が必要です（区分所有法64条の6）。耐震性の不足などの事由に当たる建物は各4分の3以上に下がります。2や3では不足し、4の全員同意までは求められません。2026年4月施行の改正の前は、特定要除却認定を受けたマンションだけができる「マンション敷地売却決議」でした。